營改增或使房企面臨稅負挑戰

　　近日，有媒體報道，財政部正在加快研究建筑業、房地產業營改增方案。對此消息，記者在采訪中國房地產財稅咨詢網總裁李明俊時得到證實：房地產業將于明年底開始營改增，財政部、國家稅務總局對房地產業營改增的稅率擬定為11%。

　　這是自2012年我國試點營改增以來，中央對僅剩的房地產業、建筑業、金融業三大重點行業實施營改增的又一重要舉措。然而，在眾多業界人士看來，由于房地產行業周期性長，其增值額與抵扣認定較復雜，假如一些房企在營改增之前購進房地產，在營改增之后賣出，如果沒有特別的過渡政策，那么企業就會在沒有進項稅抵扣的情況下繳納銷項稅，給房企造成較大的稅負壓力。

　　房企稅負將進一步加重

　　營改增是自2012年以來我國財政體系最大的一項改革，政府希望通過把以前繳納營業稅的應稅項目改成繳納增值稅，只對產品或者服務的增值部分納稅，從而減少重復納稅環節。從2012年上海試點營改增的反饋情況看，70%的企業實現了稅負下降。不過，也有部分企業因為生產具有周期性、成本結構中可抵扣的成本占比較小而無法抵扣費用，或是進項稅難以抵扣稅票等原因，反而出現了稅負增加的情況。

　　針對房地產業即將實施的營改增稅收政策，李明俊表示，房地產業實施營改增會給房企帶來一定的稅負加重，特別是一、二線城市的開發項目稅負增加明顯，因為房地產成本費用構成非常復雜，而可抵扣的開發成本主要包括土地成本、建筑安裝成本、公共配套成本、房屋裝修成本，在收入中占比并不高，一、二線城市約占40%—60%，二、三線城市約占60%—70%。如改為增值稅，假設有抵扣的進項為50%，如稅率定為11%，則一、二線城市開發商的實際稅負可能會達到（100%銷項—50%進項）X11%=5.5%，增加了0.5%；如稅率定為17%，則實際稅負會達到8.5%，增加3.5%。

　　土地成本難以認定

　　中瑞稅務律師所合伙人趙巖在接受媒體采訪時表示：“增值稅的原理是，我賣東西要交增值稅，但同時我買東西取得的進項稅發票可以去抵扣。”但是，據李明俊介紹，房地產業可抵扣的進項稅僅有3種，分別是土地成本、建筑安裝成本、房屋裝修成本進項稅。而在這3種進項稅中，土地和建筑安裝成本進項稅是無法開出增值稅發票的。例如沙石，在房地產建安成本中，這部分材料或工程項目難以獲取進項稅發票。另外，由于土地來源的多樣性，有的是無償劃轉、有的是與村委會合作、有的是通過股權并購而來，導致土地成本很難獲取國家允許抵扣的合法的進項稅發票。如果土地成本不能得到有效抵扣，待營業稅改為增值稅后，房企的實際稅負增加明顯。

　　“房地產業營改增稅收政策設計的核心和難點，是如何認定土地成本。在房地產業轉型升級之時，房地產開發企業已不再通過傳統的招標、拍賣、掛牌形式拿地，而是通過股權收購的方式獲取土地。由于早年拿地成本較低會使收購產生較大的股權溢價，而這部分溢價均體現在收購主體賬面上，被收購公司的賬面不會產生任何變化，所以，在計算土地增值稅和企業所得稅時，都無法得以扣除，而營改增后，在繳納增值稅前也將無法得以抵扣。同時，土地溢價往往都是以億元為單位，能否抵扣對稅負影響較大。以被收購的中小企業原有開發項目的土地出讓金是1億元為例，如果被大的房企收購后，地價上漲到8億元，那么這其中的7億元土地出讓金差價是無法獲取土地增值稅發票的。”李明俊說。

　　鑒于上述情況，李明俊認為，在可抵扣進項稅不足的情況下，房企所繳納的增值稅稅負必然會增加，而稅負是房企的成本，企業要保證投資利潤率不下降，則必須將稅負轉嫁到房價中，這必然會倒逼房價進一步拉升。

　　需要過渡政策做銜接

　　不僅如此，在李明俊看來，房地產業營改增稅收政策預期推出還需要過渡政策的銜接。例如，房企如果在房地產業開始營改增之前拿到地，其所有的進項稅取得的都是營業稅的發票，按照稅收政策營改增后房企須繳納增值稅，但是房企卻拿不出進項稅的增值發票，將無法抵扣銷項稅。如果沒有一個過渡政策銜接好房地產業營改增稅收政策的出臺，同樣也會給房企帶來沉重的稅負壓力。

　　盡管營改增是為了減少重復納稅環節，但是由于房地產業實施營改增一時無法解決沒有進項稅抵扣的問題，房企短期內稅負一定會上升。“既然中央已經決定逐步對建筑業、房地產業、金融業三大重點行業實施營改增稅收政策，而以現行房地產業繳納銷售不動產營業稅率為5%做參照，房地產業營改增的增值稅率還是定在11%較為合適。”李明俊告訴記者。